房地產(chǎn)是一個比較特殊的行業(yè)，會計(jì)核算有其特殊性。同時稅務(wù)處理的方法也有其特殊性，涉及的稅種很多，其中主要的稅種有營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅。本文主要以房地產(chǎn)成本稅收中的土地增值稅的不同核算方式作為切入點(diǎn)，闡述了核算方式不同對于稅種的影響，筆者結(jié)合當(dāng)前的形勢也給出了一些建議。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算
　　房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)形成的時間不長，不如工業(yè)會計(jì)與商業(yè)會計(jì)那么成熟，但大多內(nèi)容基本差不多，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算與其他會計(jì)最大的不同體現(xiàn)在存貨的成本核算以及企業(yè)收入核算。其中房地產(chǎn)企業(yè)存貨的核算內(nèi)容主要是工程成本(費(fèi)用)的核算，核算科目不象其他會計(jì)那樣相對固定，但筆者建議，為了稅務(wù)清算的方便，最好根據(jù)稅法中相關(guān)成本扣除的要求設(shè)置成本科目，即具體為：
　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
　　(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用。
　　(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。
　　(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
　　(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
　　(6)開發(fā)間接費(fèi)用。
　　二、房地產(chǎn)稅收和核算對于稅收的影響
　　(一)土地增值稅、企業(yè)所得稅及營業(yè)稅
　　1.土地增值稅
　　土地增值稅指的是對關(guān)于土地的使用權(quán)來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，即賣出土地或土地上的建筑物(房屋)所獲得的利益進(jìn)行征收的稅，以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。一般以土地增值額的百分之三十到百分之六十計(jì)征。作為稅收的依據(jù)的是土地增值額(銷售收入減去相應(yīng)成本及扣除)，計(jì)算比較復(fù)雜。其扣除的對應(yīng)成本科目就是上面講到的成本科目。但平時是按預(yù)售收入預(yù)交，一般為1%到3%。預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入時對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。
　　2.企業(yè)所得稅
　　對在中國境內(nèi)的企業(yè)和其他組織所獲得的收益所征的稅就是企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要是銷售土地或土地上的建筑物所獲得收益。特殊性體現(xiàn)在預(yù)售開始后，按預(yù)售收入的多少乘上一定的預(yù)計(jì)的預(yù)售利潤率計(jì)算出一定的預(yù)計(jì)利潤并入當(dāng)期應(yīng)稅所得額計(jì)算當(dāng)期所得稅，一年一清算。結(jié)轉(zhuǎn)收入時再進(jìn)行調(diào)整結(jié)轉(zhuǎn)收入當(dāng)年的應(yīng)稅所得額。需要說明的是，計(jì)算應(yīng)稅所得額時房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入可以作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等一些按收入比例扣除的費(fèi)用的扣除依據(jù)。