(二)房產(chǎn)計稅原值的計算

　　財稅[2010]121號文件規(guī)定：“宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)的通知》(蘇財稅[2011]3號)進(jìn)一步明確：“對宗地容積率低于0.5的，其計入房產(chǎn)原值的地價按以下公式計算：計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價。通地劃撥方式取得土地使用權(quán)的，計入房產(chǎn)原值的地價為零。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，計入房產(chǎn)計稅原值的地價應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情形確定：第一，宗地容積率大于等于0.5的，地價應(yīng)當(dāng)全部分?jǐn)傆嬋敕慨a(chǎn)計稅原值；第二，宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算占地面積和地價并分?jǐn)傆嬋敕慨a(chǎn)計稅原值。

　　例1：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用(指平整土地等活動發(fā)生的成本費用，不包括房屋建造成本，下同)總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。(假設(shè)不考慮其他影響因素，下同。)

　　容積率＝1000÷10000＝0.1

　　土地單價＝600÷10000＝0.06(萬元／平方米)

　　計入房產(chǎn)計稅原值的地價＝1000×2×0.06＝120(萬元)

　　A公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，計入房產(chǎn)計稅原值的地價款應(yīng)為120萬元。

　　例2：B公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。

　　容積率＝6000÷10000＝0.6

　　因為容積率大于0.5，所以B公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，地價款600萬元應(yīng)當(dāng)全部計入房產(chǎn)計稅原值。

　　二、新舊政策的銜接

　　(一)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和《小企業(yè)會計制度》的納稅人

　　《企業(yè)會計制度》規(guī)定：“企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。”《小企業(yè)會計制度》規(guī)定：“企業(yè)購入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產(chǎn)核算；待該項土地開發(fā)時再將其賬面價值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程。”

　　從上述規(guī)定可以看出，執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和《小企業(yè)會計制度》(以下合并簡稱“會計制度”)的納稅人，在會計核算時應(yīng)當(dāng)將地價計入房產(chǎn)原值。需要說明的是，對于土地面積大于房屋實際占地面積的部分，會計制度并未明確要求將這部分“空地”的價值計入房產(chǎn)原值，因此，納稅人在進(jìn)行會計核算時具有一定的自由裁量權(quán)。財稅[2010]121號文件下發(fā)后，執(zhí)行會計制度的納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計與稅法的差異，相應(yīng)對房產(chǎn)計稅原值進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減。